Sedangkan Menkeu Bambang Brodjonegoro (24/6/2015) mengatakan, pemerintah akan mengizinkan warga negara asing untuk memiliki apartemen mewah. Rencana ini sangat baik untuk mendukung sektor properti. Saat ini, warga negara asing tidak diperbolehkan membeli properti di Indonesia, meskipun banyak yang melakukannya dengan menggunakan nama warga lokal. Keputusan sebelumnya mengenai batasan harga untuk properti mewah sampai Rp 5 miliar seharusnya tidak membuat pembeli rumah kurang tertarik membeli properti karena pemerintah belum meningkatkan pajak barang mewah. Para pembeli hanya diminta membayar pajak 5% dipotong dari pajak pendapatan tahunan mereka. Pembelian properti oleh pihak asing masih perlu persiapan terkait regulasi, adapun wacana sementara untuk properti yang boleh dibeli hanyalah apartemen mewah yang dikategorikan senilai Rp 5 miliar. Untuk aturan perpajakannya, akan dikenakan pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM). Adapun untuk rumah tapak atau landed house, warga negara asing tidak boleh memilikinya. Sementara itu, aturan perpajakan yang akan dikenakan bagi asing tetap mengikuti regulasi yang ada, untuk kepemilikan apartemen mewah.
Jika pemerintah membuka kesempatan kepemilikan properti dalam negeri oleh asing maka dipastikan dalam 5 tahun ke depan properti Indonesia akan mengalami bubble. Dengan batasan harga Rp 5 milyar orang asing akan banyak masuk ke Indonesia. Batasan tersebut dinilai terlalu rendah dan membuat pasar di segmen tersebut menjadi semakin naik tidak terkendali. Tidak ada jaminan harga tidak akan naik karena standar harganya bukan standar pasar lokal melainkan standar regional yang membuat patokan harga tersebut sangat kecil. Tiongkok, Malaysia, Vietnam, dan Singapura yang telah mengalami bubble di sektor properti dengan pasar apartemen yang jatuh 20%. Untuk itu, lebih baik pemerintah fokus untuk merumahkan rakyat dengan pembangunan rumah menengah bawah. Pemerintah diminta untuk tidak gegabah menetapkan properti yang bisa dimiliki asing. Tanpa ada batasan yang benar dan tanpa adanya instrumen yang bisa menjamin harga tanah tidak akan naik, maka pemberlakuan kepemilikan asing di Indonesia dinilai belum siap.
Kepemilikan apartemen mewah oleh warga asing akan diatur melalui revisi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 41 Tahun 1996 tentang Hak Pakai Properti oleh Warga Negara Asing (WNA). Rencananya kategori properti yang terkena PPnBM adalah dari harga minimal sebesar Rp 5 miliar dengan tarif PPnBM 10%, harga Rp 7,5 miliar sebesar 15% dan harga di atas Rp10 miliar sebesar 20%. Kategori tersebut akan ditentukan setelah dikeluarkannya aturan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) oleh pemerintah. Bagi kelompok yang menentang kebijakan ini, akan menilai bahwa kebijakan tersebut sangat liberal atau pro asing.
Dasar dari penguasaan tanah oleh WNA dan Badan Hukum Asing (BHA) yang mempunyai perwakilan di Indonesia secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 dan Pasal 42 Undang – Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah. Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku tersebut, maka WNA yang berkedudukan di Indonesia atau BHA yang memiliki perwakilan di Indonesia hanya diberi hak pakai. Dengan demikian tidak dibenarkan WNA atau BHA memiliki tanah dan bangunan dengan status hak milik. Warga negara asing dibatasi boleh memiliki satu rumah tempat tinggal berupa rumah yang berdiri sendiri, atau satuan rumah susun, yang dibangun diatas tanah hak pakai. Hak pakai tersebut diberikan paling lama untuk jangka waktu 25 tahun. Hak pakai rumah tinggal untuk orang asing tidak dapat diperpanjang, namun dapat diperbarui untuk jangka waktu 20 tahun dengan ketentuan orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.
Disisi lain pemerintah harus tegas mengawasi dan memantau penggunaan perumahan, apartemen ataupun lahan oleh WNA, karena bukan tidak mungkin bahwa tempat-tempat tersebut digunakan untuk melangsungkan kegiatan-kegiatan illegal, seperti perjudian, prostitusi, gudang barang terlarang/illegal, pabrik Narkoba, “save house” bahkan sebagai tempat untuk melakukan spionase. Untuk itu harus mengatur terkait sistem pengawasan juga laporan berkala dari WNA selama penggunaan properti atau lahan tersebut. Selain itu aturan yang dikeluarkan tidak boleh bertentangan dengan Pasal 2 dalam UUPA Tahun 1960 yang menyebutkan bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Perlu dipahami bahwa kepemilikian yang dimaksud bukan kepemilikan mutlak oleh WNA bila suatu waktu kepemilikan apartemen oleh WNA menimbulkan dampak ekonomi dan sosial yang merusak tatanan kehidupan masyarakat Indonesia, maka secara sepihak Indonesia harus mampu menguasi kembali dengan pergantian sejenis kompensasi. Kebijakan tersebut juga harus mempertimbangkan posisi Indonesia dalam aturan hukum internsional apabila kedepan terjadi sengketa atas kepemilikan apartemen tersebut, Indonesia tidak kehilangan kedaulatannya di mata internasional jika asing yang memiliki apartemen melakukan gugatan hukum dll.
*) Penulis adalah peneliti di Galesong Institute dan LSISI Jakarta.
Caption Foto: Ilustrasi penjualan apartemen (otto-rumah.blogspot.com)
